Toàn cảnh thị trường Bất động sản 2012 và triển vọng 2013
Thị trường bất động sản Việt Nam có thể đúc kết bằng thực trạng dự án dở dang, công trình dở dang, đền bù dở dang; Giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm.
3 dở dang, 3 sụt giảm
Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP vào đầu tháng 5 năm 2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trường phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,…
Thực trạng của bất động sản hiện nay có thể nói gọn trong cụm từ “3 dở dang, 3 sụt giảm” mà T.S Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã nói. 3 dở dang đó là Dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang, còn 3 sụt giảm đó là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm.
Tồn kho quá lớn
Hiện chưa có một con số thống kê cụ thể nào từ cơ quan quản lý nhà nước về lượng hàng tồn kho của bất động sản. Mới đây Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi đến các DN kinh doanh BĐS yêu cầu cung cấp số liệu về lượng hàng tồn kho.
Tuy nhiên, theo đánh giá thì lượng hàng tồn kho trong bất động sản là rất lớn do nguồn cầu sụt giảm mạnh trong hơn một năm nay, trong khi nguồn cung mới thì lại tăng cao. Những con số thống kê về hàng tồn mới nhất chỉ dựa vào thống kê tương đối từ các công ty tư vấn BĐS nước ngoài, dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán,…
Theo báo từ Quỹ Dragon Capital thì con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả Tp.HCM và HN, nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn thì số vốn đang chết đứng ở đây khoảng 140.000 tỉ. Đây mới chỉ dừng lại ở mảng căn hộ, còn biệt thự, liền kề chưa tính đến.
Bên cạnh đó, cũng nói đến con số về hàng tồn kho, CBRE Việt Nam lại đưa ra có phần khiêm tốn hơn. Theo đơn vị này, tính đến nay số căn hộ còn tồn tại HN khoảng 21.000 căn, và Tp.HCM khoảng 18.000 căn. Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, như vậy, theo con số này thì số vốn “chôn” trong bất động sản ở mức khoảng 86.000 tỷ.
Còn theo con số thống kê đến hết quý 2 năm 2012 từ 70 DN bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD. Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.
Nguồn dữ liệu CafeF
Những con số này tuy chưa phản ánh đầy đủ và chính xác thực trạng của bất động sản còn đang tồn trên thị trường hiện nay là bao nhiêu. Tuy nhiên, đó cũng là con số tương đối để chúng ta có thể hình dung ra bức trang hàng tồn hiện nay là lớn cỡ nào. Và hàng tồn kho bất động sản cũng đang là gánh nặng cho nhiều DN, mối lo lớn cho nền kinh tế.
Kinh doanh thua lỗ
Hầu hết các DN bất động sản hiện nay đều bị thua lỗ, có nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản vì nợ xấu tăng, nợ vay lớn, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, hàng tồn kho lớn không bán được.
Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, thống kê về các DN niêm yết cho thấy, đến tháng 8/2012 trên HSX nhóm DN bất động sản đứng thứ 4 về sụt giảm điểm khoảng -9,2% so với tháng 7 còn trên HNX thì đứng thứ 3 với mức giảm -13,1%.
Xét trong nhóm 12 DN bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh tốt trong quý 4 năm 2011 thì đến quý 2 năm 2012 hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của các đơn vị này sụt giảm từ 25,2% về còn 7,93%.
Ở thời điểm hiện nay, nhiều DN cũng đã có báo cáo kết quả kinh doanh quý 3/2012. Một số DN lớn có kết quả không mấy khả quan, thua lỗ hoặc lãi rất thấp. Chẳng hạn như SJS quý tiếp tục lỗ do không có nguồn thu, đến hết quý 2 đơn vị này lỗ lũy kế 179 tỉ.
Hay như PVX lỗ lũy kế 9 tháng lên đến 546 tỉ đồng, NTL chỉ đạt 7,4 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý 3, SHN lỗ hơn 24 tỉ đồng trong quý 3 nâng tổng số lỗ lên 235 tỉ, MCG cả 9 tháng chỉ lãi 3,5 tỉ đồng,…
Nhà đầu tư nước ngoài “chùn tay” vì tham nhũng
Theo báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài, 9 tháng đầu năm 2012 tổng vốn FDI đăng ký đạt 9,52 tỷ USD, trong đó riêng tháng 9 đạt 1,05 tỷ USD cao gấp 3 lần tháng 9/2011. Đây là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế. Giải ngân FDI 9 tháng đạt 8,1 tỷ USD.
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với 8 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,8 tỷ USD, chiếm 19%. Tuy vậy, bất động sản vẫn còn nhiều vấn đề khiến nhà đầu tư nước ngoài còn e ngại.
Trong buổi tọa đàm về triển vọng thị trường BĐS 2013 vừa được tổ chức tại HN, ông Leon Cheneval CEO của Cushman & Wakefield cho rằng: “Cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều không tự tin khi đầu tư vào thị trường mà các vấn đề từ giá đất thiếu hợp lý đến vấn đề tham nhũng khiến các giao dịch gặp khó khăn...”Ông Leon cho rằng cần phải suy nghĩ lại.
Tháo gỡ khó khăn cho thị trường 2013 có cơ hội phục hồi
Giải quyết hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu, giải cứu khó khăn cho BĐS đang là bài toán khó đang đặt lên bàn nghị sự của cơ quan quản lý nhiều tháng qua. Đã có nhiều chính sách được ban hành như Nghị quyết 13 của Chính phủ, nới lỏng hơn tín dụng của NHNN,…nhưng chừng đó vẫn chưa đủ vực dậy được thị trường, vốn dĩ như một “căn bệnh nặng”.
Tuy nhiên, để thị trường năm 2013 có triển vọng phục hồi trở lại. Nhiều chuyên gia trong ngành đã có nhiều giải pháp được xem là động lực cho thị trường hiện nay.
Ông Phan Thành Mai cho rằng, cần kích thích đầu tư công, cần có công cụ cấp bách xử lý nợ xấu ngân hàng, đưa các mô hình quỹ hỗ trợ nguồn cầu vào thí điểm, cho phép xây nhà quy mô nhỏ từ 25m2, tăng cường cho vay tiêu dùng cá nhân, hoãn thuế VAT,…
Ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, Chính phủ cần gia hạn thêm cho việc giãn nộp thuế VAT và áp dụng cho tất cả DN bất động sản chứ không phải mỗi DN vừa và nhỏ; Xử lý nhanh nợ xấu để DN tiếp cận được nguồn vốn tín dụng bởi hầu hết các DN hiện nay đều mất thanh khoản; Có chính sách tạo điều kiện cho người tiêu dùng mua nhà để ở,…
Nhìn nhận ở từ phía công ty tư vấn BĐS, ông Leon khuyến nghị:” Các yếu tố chủ chốt trong năm 2013 gồm chất lượng sản phẩm, chất lượng xây dựng và hoàn thành, cũng như danh tiếng của bên quản lý. Yêu cầu của khách hàng ngày càng cao và chủ đầu tư cần cung cấp dịch vụ tốt nhất trong thị trường mà quyền lực đang thuộc về người mua.”
Kiều Thuật