Dự thảo Quỹ đầu tư BĐS: Bắt buộc phải niêm yết trong vòng 30 ngày
Nhằm tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thị trường chứng khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) xây dựng dự thảo Thông tư hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản, mọi ý kiến đóng góp phải gửi trước ngày 15/10/2012.
Dự thảo bao gồm 4 chương và 47 Điều, quy định rõ về việc huy động vốn, thành lập, quản lý và giám sát hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản và nêu rõ vai trò của ngân hàng giám sát cũng như tổ chức thẩm định giá.
Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào bất động sản để cho thuê.
Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản là quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Vốn tối thiếu của công ty đầu tư chứng khoán BĐS là 50 tỷ đồng, có tối thiểu 100 cổ đông, do một công ty quản lý quỹ quản lý, tài sản lưu ký tại ngân hàng giám sát...
Quỹ đầu tư BĐS được chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng để huy động vốn lập quỹ và phát hành thêm để tăng vốn.
Dự thảo quy định về việc bắt buộc niêm yết tại Sở giao dịch đối với cả Quỹ đầu tư BĐS và công ty đầu tư chứng khoán BĐS. Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ, công ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ và niêm yết chứng chỉ quỹ tại Sở GDCK.
Về danh mục đầu tư của Quỹ đầu tư BĐS
Quỹ đầu tư BĐS được đầu tư vào tiền gửi, ngoại tệ, giấy tờ có giá, trái phiếu Chính phủ, Trái phiếu Chính quyền địa phương, cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu OTC, trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành, chứng khoán phái sinh nhưng tổng các khoản đầu tư này không quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ.
Quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng của quỹ vào BĐS, ngoài ra dự thảo còn quy định chi tiết về “room” đầu tư vào từng loại hình cổ phiếu (không quá 5% NAV vào chứng khoán phát hành của cùng một tổ chức, trừ trái phiếu Chính phủ,...).
Nếu sai lệch tỷ lệ danh mục đầu tư, công ty quản lý quỹ phải điều chỉnh lại danh mục đầu tư trong 15 ngày kể từ ngày phát hiện ra sai lệch.
Quỹ không được cho vay, trừ trường hợp đầu tư tiền gửi, không được giao dịch ký quỹ, không được đầu tư vào các quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán.
Bất động sản được phép đầu tư
Bất động sản đầu tư theo quy định tại điều 91 Nghị định 58, theo đó, BĐS phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định, BĐS phải được nắm giữ 2 năm kể từ ngày mua, trừ trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc quyết định của Đại hội NĐT..
Các BĐS đủ điều kiện như sau: là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành, nếu BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ chỉ dược đầu tư nếu có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, đảm bảo BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng ngay sau khi hoàn tất, dự án đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn, tổng giá trị các dự án BĐS trong quá trình xây dựng không quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ...
Giá trị tài sản ròng
Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm xác định giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư bất động sản và giá trị tài sản ròng trên một đơn vị chứng chỉ quỹ định kỳ tối thiểu một tuần một lần, trong đó giá trị tài sản ròng của quỹ được xác định bằng tổng giá trị thị trường các tài sản có trong danh mục trừ đi tổng nợ phải trả của quỹ.
Vai trò của ngân hàng giám sát
Về hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản, vai trò của ngân hàng giám sát rất quan trọng.
Toàn bộ vốn góp của nhà đầu tư phải được phong toả tại một tài khoản riêng mở tại ngân hàng giám sát và chỉ được giải tỏa sau ngày giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ có hiệu lực.
Quỹ đầu tư BĐS phải xây dựng sổ tay định giá và phải được ngân hàng giám sát và tổ chức thẩm định giá xác nhận và ban đại diện quỹ phê duyệt, NAV của quỹ phải được ngân hàng giám sát xác nhận, …
Việc cho ra đời các quỹ đầu tư bất động sản một mặt sẽ đa dạng hóa mô hình đầu tư của các công ty quản lý quỹ cũng như tạo một sân chơi mới cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ khi không đủ tiền mua một bất động sản đầu tư thì có thể mua các chứng chỉ quỹ của công ty quản lý quỹ BĐS. Ngoài ra nó sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS cho thuê nếu các quỹ đổ vốn vào đây, nhất là nguồn vốn ngoại (không giới hạn tỷ lệ sở hữu của khối ngoại).
Vấn đề hiện tại của thị trường là việc thành lập các quỹ đầu tư bất động sản và công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải yêu cầu có ngân hàng giám sát và tổ chức thẩm định giá, ngoài các yêu cầu khắt khe về việc nhân viên phải có thẻ thẩm định viên về giá và chứng chỉ định giá BĐS, các ngân hàng hiện vẫn chưa mặn mà đầu tư hạ tầng cho loại hình này.
Phương Mai