'Khi nào đi qua đáy mới biết được đáy của thị trường'
Đó là những nhận xét của ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu thị trường của Savills qua trao đổi với phóng viên, bên lề cuộc họp báo công bố báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội Q2 của Savills.
Ông có thể nói gì về thị trường bất động sản HN Q2 vừa qua, kịch bản nào cho thị trường thời gian tới?
Ông Trần Như Trung: Thị trường quý 2 vừa qua có đặc điểm cơ bản nhất là một loạt thông tin tốt về kinh tế vĩ mô được đưa ra. Tuy nhiên, tác động lên các phân khúc bất động sản là chưa rõ nét.
Tuy vậy, qua thống kê các chỉ số về một số phân khúc bất động sản vẫn cho thấy giá bất động sản đang suy giảm, nhưng chúng ta cũng phải lưu ý là một số chỉ số vẫn tăng như tỷ lệ lấp đầy của văn phòng.
(Theo Savills, giá thuê văn phòng quý 2 tại HN giảm -7%, giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm -1%, giá căn hộ giảm từ -4% đến -6%, giá chào bán biệt thự và liền kề giảm từ -1% đến -5%,…so với quý trước –PV)
Như vậy, không hẳn là thị trường bất động sản không có sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng vẫn tham gia vào thị trường. Có điều là giá bất động sản đang có điều chỉnh giảm là khác nhau.
Đây là giai đoạn rất nhạy cảm của thị trường. Giai đoạn này, thị trường có phục hồi hay không phụ thuộc rất nhiều vào sự khích lệ tinh thần kinh doanh với những ai vẫn có ý định ở lại thị trường.
Như tôi đã nói, thị trường bất động sản mới chỉ qua “Hiệp đầu 0:1” thị trường vẫn còn rất nhiều vấn đề.
Từ nay đến cuối năm, tôi hy vọng các chính sách vĩ mô như cắt giảm lãi suất sẽ đi vào sản xuất, đi vào người mua, đi vào các dự án, đi vào cuộc sống thì thị trường sẽ có chuyển biến.
Theo nghiên cứu của Savills, hầu hết các phân khúc bất động sản đều sụt giảm, theo ông giai đoạn này đã phải là vùng đáy của thị trường chưa?
Ông Trần Như Trung: Thông thường những sản phẩm đã chào bán thì thường chủ đầu tư không thay đổi về giá. Còn những sản phẩm bổ sung thêm cho thị trường, chúng ta có khảo sát giá trung bình của sản phẩm đã giảm hơn so với trước đây.
Tôi cho rằng đây là điều tốt cho thị trường. Bởi vì sản phẩm mới đưa ra thị trường thích nghi hơn với khả năng chi trả của thị trường.
Nói về “Đáy” của thị trường hay chưa? Rất khó để đo đếm được khi nào thì là “đáy” bởi vì “đáy” chỉ đo được khi nào chúng ta đi qua khỏi “đáy”.
Nếu nói về nhận định thị trường một cách tương đối chính xác thì chúng ta phải quay lại logic của nó.
Nghĩa là bên phía người Mua, chúng ta nắm khá rõ và không cần phải tranh luận nhiều. Mà điều quan trọng ta cần biết được phản hồi của người Bán. Với chính sách như hiện nay, với thị trường như hiện tại thì điều đỉnh của người phát triển cung sản phẩm là thế nào thì ta có thể dự báo được thời gian nào là tốt nhất của thị trường.
Với hiện trạng thị trường như hiện nay, với chính sách vĩ mô hiện tại chúng ta đang rất chờ đợi xem, những chính sách đó ngấm vào kế hoạch kinh doanh của từng chủ đầu tư như thế nào.
Chính sách vĩ mô vừa qua các tác động như thế nào đến thị trường?
Ông Trần Như Trung: Những chính sách vừa qua chưa có tác động rõ nét với thị trường. Tất cả những điều tra mà Savills vừa tiến hành cho thấy chưa có kết quả. Tuy nhiên, độ trễ của chính sách với thị trường BĐS thường từ 6 tháng đến 1 năm, chứ không thể nay thả tín dụng ra thì ngay lập tức ngày mai là có tác dụng ngay được, mọi chuyện hồ hởi ngay được.
Chúng tôi cho rằng việc điều chỉnh chính sách là quan trọng nhưng đó mới chỉ là điều kiện cần, còn rất nhiều điều kiện khác để tạo điều kiện đủ cho thị trường như chính sách đó có ổn định không? Có tạo được niềm tin cho người dân không?
Quan trọng nhất là cái tâm lý của chủ đầu tư đang ở đâu, tâm lý của thị trường ở đâu? Chúng ta còn rất nhiều việc phải làm ở phía sau. Cái quan trọng nhất hiện nay là “tâm lý” đấy, tinh thần chiến đấu của thị trường có vượt qua được khó khăn này hay không.
Vậy, hành động của nhà đầu tư hiện nay như thế nào?
Ông Trần Như Trung: Có nhiều “lựa chọn” cho nhà đầu tư hiện nay, không làm gì cả cũng là một lựa chọn. Họ có thể ngồi yên quan sát. Nếu nhà đầu tư nào xem bất động sản là “nghiệp ăn ở của mình”, tôi cho rằng giai đoạn này với nhiều chủ đầu tư cần phải nghiền ngẫm.
Trước kia vì sao lại “thành công”? Là do tài năng của mình hay là tài năng của người khác?. Chủ đầu tư hiện nay nên cân nhắc đầu tư những dự án có khả thi cao, cân nhắc một cách kỷ lưỡng. Bởi từ trước đến nay có rất nhiều chủ đầu tư phân tích tính khả thi của dự án còn rất là thấp, mang tính chất phong trào, khi mà chiến thắng là do mình, khi có rủi ro biến động dự án thất bại.
Xin cám ơn ông!
Phạm An (thực hiện)