Chuyên gia “mách nước” tìm vốn cho bất động sản
Thị trường bất động sản bước vào giữa quý I/2012 với không nhiều tín hiệu lạc quan mới.
Các doanh nghiệp địa ốc đang kỳ vọng vào các động thái giảm lãi suất từ phía ngân hàng và các tổ chức tín dụng… Thế nhưng, dường như các kênh vốn cho bất động sản đều đang “đóng cửa”.
“Chứng khoán hóa” bất động sản
Thực tế, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài, trong đó khoảng 60% là vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng.
Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay từ ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm.
Tuy nhiên, trong năm 2011, thị trường bất động sản trầm lắng, các kênh huy động vốn đều bị khép lại. Kênh ngân hàng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ, và bản thân nhiều ngân hàng đang đau đầu trong việc thu hồi nợ từ các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư.
Trong khi đó, các giao dịch trên thị trường lại rất ảm đạm, khách hàng có tâm lý chờ đợi giảm giá tiếp, nên nhiều dự án dù rớt giá tới 30%, thậm chí 40% nhưng vẫn không bán được.
Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản gần như chỉ thấp thỏm chờ đợi những động thái nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng. Mới đây, thông tin các ngân hàng sẽ tiếp tục siết chặt tín dụng đối với các lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản và chứng khoán đã làm cho nhiều doanh nghiệp địa ốc phải tiếp tục lao đao và tìm mọi cách huy động nguồn vốn mới.
Trong tình hình thị trường như hiện nay, giải pháp vốn được coi là hữu hiệu nhất là tìm cách huy động nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và doanh nghiệp.
Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), để tìm được nguồn vốn cho bất động sản, cần phải "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được.
Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Cụ thể, “chứng khoán hóa” bất động sản có thể làm dưới dạng phát hành chứng chỉ bất động sản. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.
“Việc phát hành chứng chỉ bất động sản là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành trái phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản”, ông Cẩn cho biết.
Lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM thì cho rằng, việc lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng là một công cụ cho thị trường vốn. Quỹ này sẽ huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập.
Cụ thể Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn.
Sau đó, quỹ này sẽ cho các chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản vay một khoản tín dụng nhất định. Tổng tiền thu được từ việc đầu tư này sẽ tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định. Nguồn thu nhập này sẽ được phân bố trở lại cho các nhà đầu tư quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
“Như vậy người góp vốn dù có tiền nhiều hay ít đều có thể gửi vào để đầu tư mà không sợ rủi ro. Nhưng quỹ này phải có cơ chế quản lý chuyên nghiệp, có người giám sát, kiểm toán. Các nhà đầu tư phát triển bất động sản có thể nhận vốn từ quỹ này qua các hình thức góp vốn hoặc cho vay” - ông Châu cho biết.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, một trong những cách có thể huy động được nguồn vốn lúc này là cho thế chấp dự án tại các ngân hàng nước ngoài. Đây cũng là nguồn vốn lớn và dồi dào nhưng về chính sách chưa được tháo gỡ.
Có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài như: Hồng Kong, Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Malaysia đăng ký đầu tư vào Việt Nam, trong đó đầu tư vào bất động sản chiếm 20% tổng vốn FDI. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc nên việc đầu tư vẫn chưa thực sự dễ dàng.
“Tôi hi vọng, trong lần sửa đổi luật đất đai sắp tới sẽ cởi mở hơn về chính sách cho nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời Việt Nam cũng nên xây dựng hàng rào kỹ thuật của nhà đầu tư trong nước để nâng cao năng lực cạnh tranh so với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Võ cho biết.