Khó đoán thời điểm phục hồi thị trường nhà đất Tp.HCM
Theo nhận định của Công ty Knight Frank Việt Nam, năm 2012 có thể chứng kiến sự gia tăng trong hoạt động đầu tư bất động sản nói chung nhưng cũng là thời điểm quyết định đối với một số chủ đầu tư, những người sẽ bị áp lực phải bán tháo các tài sản của họ với giá thấp hơn so với mức họ kỳ vọng vào thị trường.
Với Tp.HCM, theo dự báo, giá một vài phân khúc nhất định sẽ giảm nhẹ, phản ánh nhu cầu thực và tạo lực cung cho thị trường bất động sản.
Nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng
Mặc dù quý 4 thường là thời điểm sôi động trong năm nhưng thị trường căn hộ để bán tại Tp.HCM tiếp tục chứng kiến tỷ lệ giao dịch thấp trong suốt quý. Khoảng 2.200 căn hộ đã được tung ra thị trường, trong đó phân khúc bình dân chiếm 66%. Phần lớn nguồn cung mới được chào đến từ các quận ngoại thành như Bình Tân, Nhà Bè, Tân Phú, Bình Chánh và Thủ Đức.
Một số dự án sơ cấp đã công bố giảm giá bán từ 20-30%. Mặc dù giá căn hộ tiếp tục giảm nhưng có khá ít giao dịch do tâm lý chờ đợi của người mua. Ngoài việc giảm giá trực tiếp, một số chủ đầu tư cũng tiếp tục đưa ra các chính sách hỗ trợ cho người mua như kéo dài việc thanh toán, hỗ trợ cho vay từ ngân hàng, rút thăm may mắn và giảm giá khi mua sỉ...
Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tiếp tục xu hướng giảm, trung bình khoảng 10% so với quý trước tại các quận. Nguyên nhân chủ yếu là do tính thanh khoản của thị trường còn thấp và nhà đầu tư cần tiền thanh toán các khoản vay ngân hàng. Điều này có thể sẽ gây áp lực lên lượng hàng tồn chưa bán được trên thị trường sơ cấp.
Tuy nhiên, nhìn chung, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá từ 11 đến 17,2 triệu đồng/m2 vẫn được nhiều người mua quan tâm trong suốt quý qua. Xác định được nhu cầu thật trên thị trường, các chủ đầu tư có tiếng trong nước như Công ty Phát Đạt, Novaland và các công ty quốc tế như Capitaland, Indochina Land trong một số trường hợp đã lên kế hoạch thay đổi chiến lược kinh doanh nhắm đến các phân khúc trung cấp và bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu thực từ phần lớn người mua.
Trong ba năm tới, Tp.HCM sẽ có tổng cộng 55 dự án với 24.000 căn hộ dự kiến tham gia vào thị trường. Thị trường căn hộ tại Tp.HCM sẽ còn gặp phải những khó khăn do sức mua yếu. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán các khoản nợ cho ngân hàng và vẫn phải tiếp tục đầu tư nhằm hoàn tất dự án. Do đó, điều này có thể buộc chủ đầu tư nỗ lực trong việc bán hàng với mức giá thấp hơn nhằm thu hồi vốn.
Biệt thự và nhà phố kém hấp dẫn
Cũng như mảng căn hộ, thị trường biệt thự và nhà phố trong quý cuối cùng của năm 2011 vẫn diễn biến trầm lắng.
Quý cuối cùng của năm 2011 chứng kiến một số sự án mới được chào bán ở các quận 7, 9 và Bình Tân. Liên doanh Phú Mỹ Hưng vừa bắt đầu chào bán giai đoạn 1 của dự án biệt thự hạng sang nằm ven sông Chateau tại quận 7. Công ty Khang Điền và Vĩnh Tiến cũng đóng góp thêm hơn 50 căn vào nguồn cung với dự án Hoja Villa ở quận 9 và Saigon West Villa ở quận Bình Tân. Nguồn cung tăng thêm gần 20% với khoảng 360 căn biệt thự và nhà phố so với quý trước.
Mặc dù nguồn cung mới này thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng nhưng điều kiện thị trường hiện tại lại tác động tiêu cực lên niềm tin của người mua. Mức giá bán thấp nhất của các dự án mới ở mức 4,3 tỷ đồng/căn, và cao hơn đối với những khu vực tốt như Phú Mỹ Hưng.
Tuy nhiên, mức sinh lợi kỳ vọng thấp hơn đã làm cho loại tài sản này kém hấp dẫn hơn vàng trong nhận định của người mua. Sự kiện thông hầm Thủ Thiêm cũng không thể làm tăng đáng kể lượng giao dịch ở thị trường đất nền quận 2 và quận 9.
Những dự án có vị trí tốt chỉ có vài giao dịch thành công, trong khi thị trường giá thấp lại trải qua một quý tăng trưởng nhẹ so với quý trước ở một số khu vực, đặc biệt là ở dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, và một số dự án khác dọc đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh.
Các tỉnh lân cận gồm Long An, Đồng Nai, Bình Dương tiếp tục chứng kiến tỷ lệ giao dịch cao. Các dự án có giá dưới 5 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn số lượng giao dịch. Kỳ vọng cải thiện cơ sở hạ tầng trong tương lai tại các khu vực này là động lực chính của người mua.
Ông Colin Luff, Giám đốc bộ phận Định giá và tư vấn công ty Knight Frank Việt Nam chia sẻ: “Chúng tôi không thấy bất kỳ yếu tố hỗ trợ nào cho niềm tin để có thể thúc đẩy nhu cầu của thị trường trong nửa đầu năm 2012".
Theo phân tích của vị giám đốc này thì hệ thống ngân hàng được hy vọng sẽ tiếp tục tái cơ cấu nhằm nâng cao năng lực của hệ thống; lạm phát vẫn cách xa mức kiểm soát; mô hình phát triển bền vững tiếp tục được Chính phủ áp dụng.
Những điều kiện hiện tại của thị trường khiến cho thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản trở nên khó dự đoán cũng làm cho phân khúc biệt thự kém hấp dẫn hơn so với thị trường vàng trong mắt của người mua có sẵn tài chính. Cho nên năm 2012 được dự báo bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng.
Dù vậy, cũng đã có thêm những dấu hiệu cho định hướng của thị trường như Chính phủ sẽ giảm mức lãi suất nếu lạm phát được kiểm soát tốt hơn. Điều này sẽ thổi một làn gió mới vào thị trường, hỗ trợ thị trường tránh khỏi sự suy giảm về giá sâu hơn. Nửa cuối năm 2012 được kỳ vọng sẽ có những dấu hiệu rõ ràng hơn cho các chuyển động của thị trường, thu hút người mua trở lại.
"Chúng tôi nhận định quận 2 và quận 9 sẽ là khu vực hấp dẫn nhất cho thị trường biệt thự và nhà phố nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực. Các tỉnh lân cận Tp.HCM cũng sẽ tiếp tục đạt được lượng giao dịch tốt" ông Colin Luff nói.
Phan Dương