Nội bán, ngoại mua trên thị trường bất động sản
Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM tại cuộc họp giao ban với sở xây dựng ở các tỉnh miền Đông, miền Tây vừa qua cho rằng, thị trường bất động sản đang yếu hẳn đi. Theo đó, kết quả rà soát cho thấy đang có 52 dự án phải ngừng thi công, chậm tiến độ 168 dự án và tồn kho 85 dự án. 6 tháng qua, thành phố tiêu thụ được 2.453 căn hộ, còn tồn 12.447 căn - trong đó trên 10.000 căn hộ đã xây dựng hoàn thành, còn lại đang xây dựng dưới 30%.
Một đầu ra khác là gói 30.000 tỷ đồng, kết quả 32 khách hàng (có một doanh nghiệp) đã ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng, tổng hạn mức ký kết 26,2 tỷ đồng và đã giải ngân 3,2 tỷ đồng. Đối với hàng tồn kho được vay, quy định diện tích căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2, tuy nhiên một cán bộ Sở Xây dựng cho biết “sau khi rà soát loại này đã tiêu thụ tốt”.
Tiếp đó, việc cho phép chẻ nhỏ căn hộ không xét tới yếu tố dân số, trên thực tế rất khó khăn, dự án CC1 của Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân là một ví dụ. Mặc dù chủ đầu tư xin chuyển sang nhà ở xã hội, trong tay đã có ký kết đầu ra, ngân hàng ký kết cho vay nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt, một trở ngại lớn là chủ đầu tư “chẻ” quá nhiều căn hộ, từ 1.060 căn lên tới 1.735 căn. Vì vậy, nhận định về gói “cứu trợ” này, đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch ví von “cánh gà chiên bơ thơm thôi chứ ăn không được”.
Theo thống kê trên sàn chứng khoán từ doanh nghiệp niêm yết chủ yếu kinh doanh bất động sản hoặc liên quan, riêng chi phí lãi vay của 6 tháng đầu năm gần 2.800 tỷ đồng. Có công ty mỗi ngày trả gần một tỷ đồng tiền lãi như Tổng công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam; Vinaconex mỗi ngày trả gần 2 tỷ đồng tiền lãi, đặc biệt Công ty cổ phần Xi măng Hà Tiên 1, tiền lãi phải trả 6 tháng qua hơn 426 tỷ đồng.
Mặc dù khó khăn bao trùm, tuy nhiên thời gian qua một số thương vụ mua bán lớn được công bố liên quan đến hai “ông lớn” bất động sản. Đầu tiên, Vingroup công bố đã bán hoàn tất dự án tòa nhà Vincom A với lợi nhuận 4.300 tỷ đồng. Tiếp đó, Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL, Mã CK: HAG) tuyên bố bán gần hết các dự án bất động sản, thủy điện tại Việt Nam.
Khách hàng của Vincom A là một công ty trong nước, còn đơn vị mua 6 thủy điện của HAGL là một ngân hàng, nhưng có sự tham gia nguồn vốn của các doanh nghiệp từ Nga. Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai cho rằng, sinh lợi không cao, việc bán đi để dồn sức cho lĩnh vực cao su, mía đường ở Lào và Campuchia và khu phức hợp ở Myanmar.
Mặc dù ông chủ HAGL nhận định như vậy, nhưng đối với giới tài chính, chỉ riêng việc mua 4 thủy điện đang phát điện khoảng hai phần ba công suất, hiện nay mỗi ngày doanh thu 1,5 tỷ đồng cũng là “món hời”. Bởi vì vòng đời của thủy điện là 100 năm, lãi suất ngày càng hạ, xu hướng giá điện sẽ tăng… Đối với hàng loạt dự án bất động sản tại TP HCM cũng vậy, HAGL cũng đã “bán thật”, khách hàng mua hầu hết là ngân hàng, giá bán tuy không được công bố nhưng gần như “có lời chút đỉnh”.
Đang có hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài săn mua ráo riết dự án bất động sản tại TP HCM. Ông Chris Brown, Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, việc thiếu vốn buộc nhiều chủ đầu tư đứng trước áp lực phải cơ cấu lại danh mục nhằm tập trung vào những dự án quan trọng nhất. Tỷ lệ nợ xấu tại Việt Nam thực tế cao hơn con số 6% được báo cáo. 70% số nợ xấu này thuộc về lĩnh vực bất động sản.
Cũng theo ông Chris Brown, nếu ngân hàng và các nhà đầu tư không nhanh chóng giải quyết các khoản nợ xấu, thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi. Vì vậy, giai đoạn này là thời cơ cho các chủ đầu tư mới có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án phát mãi. Hiện, những doanh nhân châu Á đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc, từng đầu tư vào thị trường Việt Nam, chú ý nhất đến những tài sản thanh lý của Việt Nam. Đặc biệt các công ty đến từ Trung Đông và Nga cũng sẵn sàng bỏ vốn vào thị trường Việt Nam, chủ yếu ở Hà Nội và TP HCM. Trong tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản, những địa điểm đang vận hành và các khu đất có vị trí trung tâm sẽ là chọn lựa hàng đầu.