Thị trường bất động sản có thật sự tê liệt ?

17-11-2012 Báo Nhân dân/landtoday.net

Thị trường bất động sản đã và đang là đề tài được dư luận thành phố quan tâm nhất suốt mấy tháng nay. Nhiều cuộc hội thảo với chủ đề "phá băng" bất động sản, kích cầu bất động sản, giải phóng hàng tồn... đã được tổ chức, thu hút nhiều chuyên gia, doanh nghiệp tham gia tìm giải pháp.

Báo chí liên tục đưa thông tin phản ánh các dự án giảm giá, thanh khoản trầm lắng, nguội lạnh, v.v... Ba từ "bất động sản" không chỉ làm "nóng mặt" các doanh nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý mà còn vào đến tận nghị trường. Nhiều đại biểu Quốc hội lo lắng, bức xúc với đống hàng tồn khổng lồ mang tên bất động sản, trở thành lực cản của nền kinh tế. Song, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản liệu có bi đát như những gì mà  dư luận xã hội lo lắng hay không?

Hiện đang sinh sống ở một căn hộ chung cư đã có tuổi thọ hơn 10 năm tại quận Phú Nhuận (TP Hồ Chí Minh) nên lâu nay chị Trần Mai Phương muốn thực hiện ý định đổi nhà. Căn hộ của chị chỉ 52 m2 nhưng ở vị trí đẹp, thoáng, đi lại thuận tiện lại gần trung tâm quận 3, quận 1 nên mặc dù cũ nhưng thời thị trường bất động sản "nóng sốt" có thể bán được khoảng 1,3 đến 1,4 tỷ đồng, nay "đóng băng" nhưng nếu bán với giá 1,1 - 1,2 tỷ đồng vẫn có người mua ngay.

Thậm chí, theo lời một "cò" đất, nếu chị muốn bán nhanh, chỉ cần hạ xuống vài chục triệu là sẽ bán được ngay trong vòng một tuần. Nghe thông tin nhà, đất giảm giá mạnh, có dự án chung cư giảm tới 50%, thậm chí nhiều dự án rao bán với giá chỉ 12 đến 16 triệu đồng/m2, tiện nghi gấp nhiều lần chung cư chị đang ở nên mặc dù rất quyến luyến với nơi ở cũ đã gắn bó với mình hơn chục năm nhưng chị vẫn quyết tâm đổi nhà.

Tiêu chí chị đưa ra: tìm mua căn hộ ở các chung cư mới có bán kính cách nơi ở cũ từ 4 km trở lại. Trên cơ sở tiêu chí này, chị bắt đầu đi tìm nhà mới từ tháng 6-2012. Chung cư đầu tiên chị định mua là Horizon Tower nằm trên đường Nguyễn Văn Nguyễn, quận 1. Chung cư này có hồ bơi, hầm để xe và view nhìn ra kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè thơ mộng vừa mới bàn giao nhà cuối năm ngoái, giá rao bán hồi tháng 6 chỉ từ 29 đến 32 triệu đồng/m2, tùy tầng và tùy view.

Ngoài ra chị còn đi khảo giá một số chung cư khác để tìm được căn ưng ý và vừa với túi tiền của mình nhất như Srec nằm ngay mặt tiền đường Trường Sa, quận 3 giá chỉ từ 25 triệu đồng/m2, chung cư Satra Eximland nằm ngay mặt tiền đường Phan Ðăng Lưu, quận Phú Nhuận sẽ bàn giao nhà cho khách hàng trong quý III-2012 có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, chung cư 19 Cộng Hòa nằm ngay 3 mặt tiền là C18, Lê Trung Nghĩa, Cộng Hòa rất sầm uất, dự kiến sẽ giao nhà cho khách hàng vào cuối quý I-2013, giá rao bán 27 triệu đồng/m2 chưa thuế VAT.

Với các mức giá như trên, nếu mua một căn hộ có diện tích từ 70 đến 80 m2 thì gia đình chị sau khi bán căn hộ đang ở được khoảng 1,1 tỷ đồng sẽ phải bù thêm khoảng từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng là vừa sức. Tuy nhiên, do nghe nói bất động sản sẽ còn giảm giá sâu nữa nên chị chần chừ chưa mua.

Gần đây, nghe thông tin thị trường bất động sản ngày càng khó khăn, thanh khoản ngày càng trầm lắng, nhiều chủ đầu tư phải xả hàng, giảm giá để trả nợ ngân hàng, nhiều thông tin phản ánh giá bất động sản đã giảm sâu..., chị Phương nghĩ đã đến lúc mình đổi nhà. Trở lại những chung cư nằm trong tầm ngắm từ đợt trước để khảo giá, chị giật mình khi biết rằng giá đã tăng ngoài tầm với của mình.

Ðiển hình như căn hộ có diện tích 70 m2 tại chung cư Horizon, trước giá 29 đến 30 triệu/m2 thì nay đã lên 35 đến 37 triệu đồng/m2, tăng từ sáu đến bảy triệu đồng/m2 chỉ trong vòng có mấy tháng. Hay căn hộ 78 m2 chung cư Srec, giá từ 25 đến 26 triệu đồng/m2 nay tăng lên 34 đến 35 triệu đồng/m2. Chung cư Satra Eximland vừa giao nhà cho khách hàng xong thì giá bị đẩy tăng lên từ hai đến ba triệu đồng/m2. Riêng chung cư 19 Cộng Hòa do chưa đến thời hạn bàn giao nhà cho khách hàng nên giá vẫn không giảm. Chủ căn hộ lầu 12 chung cư Horizon đã đồng ý bán với giá 32 triệu đồng/m2 nhưng rồi thấy giá lên liền không chịu bán mà để cho thuê với giá 800 USD/tháng. Chị này lý giải, trước định bán để trả nợ ngân hàng nhưng nay lãi suất ngân hàng đã giảm, giá chung cư lại đang tăng và cho thuê nhanh nên để lại.

Chị tính toán, tôi vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng, trước đây phải trả lãi ngân hàng gần 20 triệu đồng/tháng (chưa tính gốc) nay chỉ phải trả hơn 14 triệu đồng tiền lãi trong khi cho thuê được 16 triệu đồng/tháng, thôi thì lấy tiền cho thuê trả tiền lãi, còn gốc thì tích lũy trả dần, chắt chiu vài năm trả hết nợ nần thì số tiền cho thuê mình sẽ được hưởng. Chị bảo may không bán chứ nếu bán đã mất mấy triệu đồng/m2, tính ra mất tiêu hơn 200 triệu đồng, tiếc đứt ruột.

Chung cư Giai Việt ở quận 8 hiện giá bán từ 16 đến 18 triệu đồng/m2, so với nhiều chung cư đang rao bán thì giá không phải là rẻ nhưng do đã gần hoàn thành và nằm trong khu dân cư sầm uất, có quy hoạch đẹp nên vẫn giao dịch tốt. Chung cư The Harmona nằm ngay góc đường Trương Công Ðịnh - Trường Chinh thuộc quận Tân Bình, trước hầu như không có giao dịch, nay gần đến thời điểm giao nhà nên mặc dù giá bán từ 22 triệu đồng/m2 trở lên vẫn có nhiều khách hàng tìm đến mua.

Vì sao thông tin về thị trường bất động sản toàn mầu xám xịt mà thực tế tại một số chung cư giá lại tăng và có thanh khoản? Câu hỏi này sẽ được phân tích cụ thể dưới góc nhìn của các chuyên gia về tài chính và bất động sản.

Tác giả: Trân Huyền