Doanh nghiệp bất động sản:Nan giải tìm vốn qua chứng khoán

Đua nhau tăng vốn

ĐHCĐ của CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) mới đây đã thống nhất thông qua nội dung tờ trình phát hành thêm CP tăng VĐL với tỉ lệ tăng là 40%/VĐL. Theo đó, số lượng CP phát hành thêm là 57,2 triệu CP với tổng giá trị phát hành thêm là 572 tỉ đồng. Như vậy, sau khi tiến hành tăng vốn, tổng số VĐL của SCR sẽ lên tới 2.002 tỉ đồng. Mục đích phát hành thêm CP là nhằm bổ sung vốn lưu động và phát triển các dự án trọng tâm của DN.

Dù giảm bớt tỉ lệ đầu tư vào lĩnh vực BĐS, nhưng vấn đề dòng tiền vẫn là nỗi lo của HAG. Trong năm 2011, tổng nợ ngắn hạn và dài hạn của HAG 11.626 tỉ đồng, tăng mạnh 98%. Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng 127%, lên 464 tỉ đồng. Ước tính trong năm 2012, HAG sẽ cần 2.581 tỉ đồng để trả 800 tỉ đồng nợ gốc, 1.738 tỉ đồng trả lãi và 3.712 tỉ đồng đầu tư cơ bản (gồm 1.286 tỉ đồng đầu tư lĩnh vực cao su 1.527 tỉ đồng đầu tư mảng mía đường 105 tỉ đồng mảng khai khoáng và 794 tỉ đồng mảng thủy điện). Chính vì vậy, khả năng huy động được vốn sẽ là chìa khóa quyết định triển vọng của HAG trong năm 2012, cũng như triển vọng tăng trưởng trong những năm tiếp theo.

ĐHCĐ của CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) vừa qua, HĐQT cũng đã trình phương án phát hành thêm khoảng 13,85 triệu CP cho cổ đông hiện hữu với tỉ lệ 2:1. Đồng thời, phát hành thêm khoảng 300 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ với thời hạn từ một đến ba năm nhằm bổ sung nguồn vốn... Tại ĐHCĐ CTCP Địa ốc Hoàng Quân (HQC), sau khi giải trình với cổ đông về câu chuyện Cty không phá sản, HĐQT Cty cũng đã trình phương án chào bán 200.000 trái phiếu chuyển đổi để đầu tư vào các dự án trong năm 2012 và đã được thông qua.

Không mấy hấp dẫn

Nhìn vào báo cáo thường niên của các DN địa ốc có thể thấy hầu hết không đạt chỉ tiêu lợi nhuận trong năm vừa qua, và kế hoạch kinh doanh đặt ra cho năm nay đều giảm, kể cả việc giảm bớt số lượng các dự án để chờ thời điểm tốt hơn. Đơn cử như với trường hợp VPH, trong kế hoạch kinh doanh năm 2012, DN này sẽ không triển khai thêm dự án nào.

Thay vào đó là chủ yếu tập trung vào việc bán 70 căn hộ thuộc hai block 1A và 1b của dự án LaCasa (dự kiến sẽ thu về 119 tỉ đồng) bán một phần đất nền dự án Nhơn Đức (thu về 120 tỉ đồng) và chuyển nhượng một số dự án Cty đầu tư không có hiệu quả. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án không phải là một sớm một chiều. Dự án Nhơn Đức của Cty vẫn chờ để đóng tiền sử dụng đất và khoản tiền này cũng phải cậy nhờ vào NH, vì hiện tại quỹ tiền mặt của Cty không còn đủ để đóng. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu VPH có thu được tiền từ khách hàng đúng tiến độ để duy trì hoạt động đầu tư của mình? Đây sẽ là thử thách không nhỏ đối với hoạt động của VPH.

Thêm vào đó, trong bối cảnh nguồn vốn vẫn đang bị thắt chặt như hiện nay, mục tiêu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu cũng không hề dễ dàng với ban lãnh đạo HQC và VPH. Kỳ thực thì ngay cả việc phát hành thêm CP, nhiều DN cũng không kỳ vọng vào thị trường hay cổ đông tương lai. Họ kỳ vọng vào chính... những cổ đông lớn của mình, hoặc vào mối quan hệ thân thiết với các NH. Không ít DN trông cậy vào mối quan hệ “sân sau” với NH, vay vốn, mua CP phát hành thêm, sau đó xoay vốn chỗ khác trả lại NH.

Việc tăng vốn có thể thành công nếu DN thuyết phục được NĐT rằng DN sẽ hoạt động tốt trong tương lai và thu về được lợi nhuận tốt. Ông Phan Dũng Khánh - Trưởng phòng phân tích CTCK KimEng nhận xét: Chúng ta có thể ví câu chuyện tăng vốn của các DN trong bối cảnh hiện nay như câu chuyện có hai quán phở bên cạnh nhau, một quán đông còn một quán lại vắng vậy. Người ta sẽ đổ xô vô cái chỗ người ta thích dù hết bàn ngồi. Thậm chí, quán phở mở rộng thêm (giống như phát hành thêm) người ta cũng sẽ ăn cái quán đông chứ không ăn quán còn lại. Nếu DN không triển vọng thì dòng tiền của NĐT cũng sẽ không tìm đến. Hiện nay mặc dù nhóm CP BĐS đang tăng giá, nhưng chỉ ở mức vừa phải và cũng chỉ tăng ở một vài CP có tiềm năng.