Các dự án bất động sản phải dành đất xây nhà cho thuê
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng vừa có tờ trình Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị.
Theo Bộ Xây dựng, trong Luật Nhà ở có quy định: Nhà nước có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Theo Bộ Xây dựng, mặc dù Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, nhưng vừa qua các DN mới chỉ chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, kể cả bán cho các đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Qua thống kê cho thấy, quỹ nhà ở cho thuê hiện nay chỉ chiếm tỉ lệ thấp so với số hộ dân có sở hữu nhà ở (tính chung cả nước chỉ chiếm hơn 6,3% tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở, riêng TP.Hà Nội chỉ chiếm 14%, TPHCM chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%).
Khắc phục bất cập này, Bộ Xây dựng đề xuất việc phát triển nhà ở cho thuê được thực hiện theo 2 hình thức: Hoặc Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách hoặc các DN đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi của Nhà nước. Để có quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo quy định yêu cầu UBND các tỉnh khi lập quy hoạch xây dựng các dự án phát triển nhà ở, KĐT mới, KCN phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê. Cụ thể, đối với các dự án phát triển nhà ở, KĐT mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.
Dự thảo còn quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê theo hướng: Tại đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 phải dành thêm tối thiểu 15% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê; tại đô thị loại 2 phải dành thêm tối thiểu 10% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê. Đối với các dự án có quy mô dưới 10ha thì tuỳ vào từng trường hợp, UBND cấp tỉnh quyết định yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích sàn nhà ở của dự án với mức không quá 10% để cho thuê. Với các địa phương có KCN thì cho phép UBND cấp tỉnh được điều chỉnh quy hoạch để sử dụng một phần diện tích đất đã GPMB trong KCN để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Dự thảo cũng quy định vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê bao gồm: Nhà nước cấp vốn trực tiếp từ ngân sách; sử dụng 30% tiền sử dụng đất thu được của các địa phương; vốn trái phiếu, vốn vay ODA và vốn vay khác từ nước ngoài; vốn vay của các tổ chức tín dụng, vay ưu đãi từ NH Phát triển Việt Nam, các quỹ đầu tư, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở. Đối với vốn ngân sách, tại các địa phương, UBND cấp tỉnh trình hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; tại trung ương thì Bộ Xây dựng trình Thủ tướng quyết định. Vốn xây dựng nhà ở thương mại cho thuê theo cơ chế thị trường thì do các DN xây dựng nhà ở tự huy động theo quy định của pháp luật.
Về diện tích nhà cho thuê, dự thảo quy định diện tích căn hộ cho thuê gồm 2 loại: Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách thì diện tích sàn tối thiểu là 30m2/căn và tối đa là 60m2/căn; đối với nhà ở xã hội do DN đầu tư xây dựng nhưng được hưởng các ưu đãi của Nhà nước thì diện tích sàn tối thiểu là 25m2/căn và tối đa là không quá 70m2/căn, trong đó loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2/căn có số lượng tối đa không vượt quá 15% tổng số căn hộ trong một tòa nhà. Đối với nhà ở thương mại cho thuê theo cơ chế thị trường thì diện tích sàn tối thiểu là 25m2/căn và loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2/căn có số lượng tối đa không vượt quá 15% tổng số căn hộ trong một tòa nhà.
Về quy định về đối tượng, điều kiện thuê nhà ở, dự thảo quy định: Đối với nhà ở xã hội cho thuê, do hạn chế về số lượng nhà ở được đầu tư xây dựng, do có sự ưu đãi của Nhà nước, nên chỉ có một số đối tượng nhất định được thuê nhà ở như: Người có công với cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang nhân dân, trí thức, văn nghệ sĩ; người tàn tật, người neo đơn không nơi nương tựa; công nhân lao động... Đối với nhà ở do các DN đầu tư xây dựng để cho thuê theo cơ chế thị trường thì cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê và có khả năng trả tiền thuê nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, mặc dù Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, nhưng vừa qua các DN mới chỉ chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, kể cả bán cho các đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Qua thống kê cho thấy, quỹ nhà ở cho thuê hiện nay chỉ chiếm tỉ lệ thấp so với số hộ dân có sở hữu nhà ở (tính chung cả nước chỉ chiếm hơn 6,3% tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở, riêng TP.Hà Nội chỉ chiếm 14%, TPHCM chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%).
Khắc phục bất cập này, Bộ Xây dựng đề xuất việc phát triển nhà ở cho thuê được thực hiện theo 2 hình thức: Hoặc Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách hoặc các DN đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi của Nhà nước. Để có quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo quy định yêu cầu UBND các tỉnh khi lập quy hoạch xây dựng các dự án phát triển nhà ở, KĐT mới, KCN phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê. Cụ thể, đối với các dự án phát triển nhà ở, KĐT mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.
Dự thảo còn quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê theo hướng: Tại đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 phải dành thêm tối thiểu 15% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê; tại đô thị loại 2 phải dành thêm tối thiểu 10% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê. Đối với các dự án có quy mô dưới 10ha thì tuỳ vào từng trường hợp, UBND cấp tỉnh quyết định yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích sàn nhà ở của dự án với mức không quá 10% để cho thuê. Với các địa phương có KCN thì cho phép UBND cấp tỉnh được điều chỉnh quy hoạch để sử dụng một phần diện tích đất đã GPMB trong KCN để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Dự thảo cũng quy định vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê bao gồm: Nhà nước cấp vốn trực tiếp từ ngân sách; sử dụng 30% tiền sử dụng đất thu được của các địa phương; vốn trái phiếu, vốn vay ODA và vốn vay khác từ nước ngoài; vốn vay của các tổ chức tín dụng, vay ưu đãi từ NH Phát triển Việt Nam, các quỹ đầu tư, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở. Đối với vốn ngân sách, tại các địa phương, UBND cấp tỉnh trình hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; tại trung ương thì Bộ Xây dựng trình Thủ tướng quyết định. Vốn xây dựng nhà ở thương mại cho thuê theo cơ chế thị trường thì do các DN xây dựng nhà ở tự huy động theo quy định của pháp luật.
Về diện tích nhà cho thuê, dự thảo quy định diện tích căn hộ cho thuê gồm 2 loại: Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách thì diện tích sàn tối thiểu là 30m2/căn và tối đa là 60m2/căn; đối với nhà ở xã hội do DN đầu tư xây dựng nhưng được hưởng các ưu đãi của Nhà nước thì diện tích sàn tối thiểu là 25m2/căn và tối đa là không quá 70m2/căn, trong đó loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2/căn có số lượng tối đa không vượt quá 15% tổng số căn hộ trong một tòa nhà. Đối với nhà ở thương mại cho thuê theo cơ chế thị trường thì diện tích sàn tối thiểu là 25m2/căn và loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2/căn có số lượng tối đa không vượt quá 15% tổng số căn hộ trong một tòa nhà.
Về quy định về đối tượng, điều kiện thuê nhà ở, dự thảo quy định: Đối với nhà ở xã hội cho thuê, do hạn chế về số lượng nhà ở được đầu tư xây dựng, do có sự ưu đãi của Nhà nước, nên chỉ có một số đối tượng nhất định được thuê nhà ở như: Người có công với cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang nhân dân, trí thức, văn nghệ sĩ; người tàn tật, người neo đơn không nơi nương tựa; công nhân lao động... Đối với nhà ở do các DN đầu tư xây dựng để cho thuê theo cơ chế thị trường thì cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê và có khả năng trả tiền thuê nhà ở.