Sóng ngầm thị trường cao ốc văn phòng

Chuộng đua marathon

Cuối năm 2009, tức thời điểm khu phức hợp Kumho Asiana Plaza (góc đường Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, Q.1, TP.HCM) đi vào hoạt động không lâu, khá nhiều thông tin đồn đoán về chuyện chủ đầu tư dự án này (Công ty TNHH Kumho Asiana Plaza Sài Gòn, Hàn Quốc) thuê tư vấn định giá, với mục đích là tìm đối tác để chuyển nhượng.

Nhiều nhà đầu tư (NĐT) thời đó “lắc đầu” khi được hỏi có quan tâm đến dự án này hay không. Một phần nguyên nhân cũng do họ ngại mức giá lẫn việc tìm khách thuê trong thời điểm kinh tế khó khăn (khi đó, ngoài Ngân hàng ANZ, khách thuê văn phòng tại khu phức hợp vẫn chưa xuất hiện những tên tuổi lớn như hiện nay).

Hơn nữa, từ quý II/2008, thị trường văn phòng hạng A cũng được dự báo thừa cung nên tâm lý NĐT là chờ đợi sản phẩm mới với mức giá tốt hơn.

Tuy nhiên, thông tin từ KHM Capital mới đây cho hay, một quỹ đầu tư tổ chức do họ quản lý (huy động vốn từ Hàn Quốc) đang tìm kiếm những dự án cao ốc văn phòng hạng A để mua lại toàn bộ hoặc góp vốn làm đối tác cùng phát triển dự án.

Đại diện KHM Capital nhìn nhận, các dự án cao ốc văn phòng có vị trí như Kumho Asiana Plaza sẽ không khó để tìm nguồn khách thuê ổn định.

Trong khi bất động sản hạng A là cuộc chơi của những người có tiền và có kinh nghiệm thì không ít NĐT ngoại lại ngắm vào phân khúc hạng B và C. Cụ thể như Acecom Technologies Ptd., Ltd., một trong số 50 nhà phân phối và cung ứng các giải pháp công nghệ hàng đầu Singapore.

Hiện tại, Acecom đang đẩy mạnh tìm kiếm và mua lại các tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn trên, với suất đầu tư trung bình cho mỗi dự án là 50 triệu USD.

Theo ông Thái Ngọc Quang Vinh, người phụ trách phần việc này cho Acecom tại TP.HCM, Acecom sẽ bắt đầu kế hoạch mua trong năm 2012, thậm chí kéo dài sang năm 2013.

Đến năm 2014, họ sẽ bắt đầu khai thác các bất động sản này, trong trường hợp không tìm được đối tác để chuyển nhượng lại hoặc công trình hiếm khách thuê, Acecom sẽ sử dụng vào mục đích phát triển các trung tâm phân phối hàng hóa cho chính công ty của họ.

Ai là nhà đầu tư khôn ngoan?

Trên thực tế, lợi thế của các NĐT nước ngoài không chỉ đơn thuần là vốn, mà còn là cách chọn hạng mục đầu tư hợp lý và có kế hoạch để thu hồi vốn.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Công ty TNHH Savills Việt Nam, người từng trực tiếp tham gia buổi giới thiệu cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam tổ chức tại Tokyo, Nhật Bản (quý IV/2011), cho biết, không ít định chế tài chính và các tập đoàn tên tuổi Nhật Bản (đã có mặt ở Việt Nam) muốn mua lại dự án cao ốc văn phòng tại TP.HCM.

Đây là những nhà đầu tư nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng trung và dài hạn nên những diễn biến hiện nay không làm họ nao núng.

Hơn nữa, nếu tính đến bài toán thu hồi vốn, trong tương lai, NĐT Nhật Bản sẽ không khó để tìm khách thuê, chủ yếu là các công ty Nhật, thuộc các lĩnh vực khác đang ngày một quan tâm đến việc mở rộng đầu tư vào Việt Nam.

Còn đối với trường hợp Acecom, tại sao công ty này lại chọn cao ốc hạng B và C? Trước hết là suất đầu tư không quá cao như hạng A; kế đến là nhân sự ít và chi phí quản lý thấp khi đưa công trình vào khai thác.

Đó là chưa nói đến câu chuyện “dễ nuôi” của phân khúc này (nhiều văn phòng hạng A đặt cả tiêu chí về khách thuê, chẳng hạn như Saigon Center hay Diamond Plaza - quận 1, chỉ ưu tiên cho những công ty đa quốc gia) sẽ rút ngắn khoảng thời gian thu hồi vốn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc NĐT nước ngoài sẽ ra sức thu gom các dự án cao ốc văn phòng.

Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam), tính đến cuối năm 2011, TP.HCM có 47 tòa nhà hạng B và 234 tòa nhà hạng C (tỷ lệ trống lần lượt là 17,3% và 10,1%), nhưng NĐT, điển hình là KHM hay Acecom, chỉ quan tâm đến khu vực trung tâm (quận 1 và quận 3).

Bởi, nếu nhìn từ đầu ra, những cao ốc ngoài khu vực trung tâm hiện đã không còn lợi thế về mức giá cạnh tranh (giá ở khu vực trung tâm đã hợp lý hơn), trong khi các công ty (khách thuê) ngày một cân nhắc về thời gian và chi phí di chuyển khi chọn lựa các dự án này.

Phân tích về quan điểm của NĐT đối với hạng mục cao ốc văn phòng, ông Nathan Cumberlidge, Phó giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, có khoảng 6 yếu tố tác động đến quyết định của họ, bao gồm: các vấn đề về giá, tỷ lệ lấp đầy, khả năng điều chỉnh...

Sau khi cân nhắc, NĐT sẽ chọn phương thức đầu tư phù hợp như: mua lại toàn bộ dự án, là cổ đông trong công ty tòa nhà hoặc thuê dài hạn 40 năm... Thông thường, thời gian để NĐT tham gia vào hạng mục cao ốc văn phòng tính toán thu hồi vốn dao động từ 10 - 15 năm.

Tuy nhiên, điều mà NĐT hiện nay quan ngại là “lịch sử khách thuê” trong các tòa nhà hạng A. Theo đó, thời gian qua, để tăng tỷ lệ lấp đầy, các hợp đồng thuê thường có nhiều ưu đãi, giá thuê giảm... Điều này sẽ tác động trực tiếp đến quá trình thu hồi vốn của NĐT.