Ba kịch bản cho thị trường bất động sản 2012
Một câu hỏi rất dễ đặt ra nhưng rất khó trả lời, đó là, kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản năm nay, và đâu là xu hướng thị trường từ nay đến năm 2015?
Trên cơ sở những số liệu thống kê và kết quả phân tích của mình, TS. Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) đã đưa ra những dự báo của mình về triển vọng của thị trường bất động sản.
“Lên xuống” theo chu kỳ
Suy giảm giao dịch, giá giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm. Một số doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư bất động sản… Tại hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị trường bất động sản 2012” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 28/3, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, trong năm 2011 vừa qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi.
Tuy nhiên, theo TS. Trần Kim Chung, có điều “lạ” là đến thời điểm này, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa phá sản. Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản. Số dư tín dụng toàn hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Trong khi đó, thị trường chứng khoán dù đã phục hồi, tăng 25% nhưng vẫn chưa thấy động thái chốt lời để chuyển sang thị trường bất động sản. Nhưng quan trọng hơn, các chính sách và các công cụ tài chính được mong đợi vẫn chưa ra đời.
Theo nghiên cứu của TS. Chung, lịch sử phát triển thị trường bất động sản những năm 1993 đến nay có các chu kỳ sau.
Chu kỳ thứ nhất: 1993 -1999, giai đoạn chứng kiến sự bùng phát lần thứ nhất của thị trường bất động sản với việc ra đời và đưa vào vận hành Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản đã tăng mạnh trong những năm 1993-1996. Từ cuối năm 1996, thị trường suy giảm với việc ra đời của Nghị định 18 (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 87) từ 1996 đến cuối năm 2001 dưới sự tác động của siết chặt kỷ cương quản lý đất đai và khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á.
Chu kỳ thứ hai từ 2001-2006 gắn liền với việc ra đời Nghị định 71 và các văn bản tiếp theo và sự lựa chọn là nơi đầu tư thay thế do thế giới biến động sau sự kiện 11/9/2001. Các doanh nghiệp xây dựng trở thành những doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản thành công. Thị trường tăng trong những năm 2001-2004 nhưng cũng suy giảm ngay trong những năm sau đó với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định 02 về khu đô thị mới...
Chu kỳ thứ ba từ cuối năm 2007 đến nay gắn liền với việc hội nhập của Việt Nam vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Việc Việt Nam gia nhập WTO đã tạo ra một xung lực cho thị trường bất động sản thông qua việc nguồn tiền vận hành vào Việt Nam. Thị trường bùng nổ từ nửa cuối năm 2006, đặc biệt là từ tháng 9-12 năm 2007. Giao đoạn này cúng gắn liên với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản tiếp theo.
Đáng chú ý, vào năm 2007, một sự bùng nổ nhất thời của dòng tiền đã làm thị trường phát triển mạnh cả về quy mô không gian, cả về giá trị. Ngay sau đó, dưới tác động của khủng hoảng của nền kinh tế đầu năm, thị trường bất động sản đã điều chỉnh. Đến cuối năm 2008, tác động của khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ trái phiếu hóa các khoản thế chấp bất động sản dưới chuẩn đã buộc thị trường bất động sản Việt Nam phải điều chỉnh.
Năm 2009, dưới ảnh hưởng của gói kích cầu, thị trường bất động sản không những không thu hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm 2010, vì rất nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng trưởng cục bộ, nhất là thị trường bất động sản Hà Nội. Hệ quả là năm 2011, nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng buộc phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp, suy giảm, trong đó có biểu hiện luồng vốn nước ngoài rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam.
Có thể thấy, giai đoạn 2006 - 2012 thị trường bất động sản phụ thuộc chính vào sự tăng giảm của nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng. Hiện nay đã có một số yếu tố liên quan đến tài chính bất động sản đã được hình thành. Vấn đề đặt ra là vậy đã đến lúc thị trường bất động sản thoát khỏi sự phụ thuộc của hệ thống ngân hàng hay chưa và phải chăng chu kỳ thứ tư đang manh nha hình thành trong giai đoạn hiện nay.
Ba kịch bản cho 2012
Nhìn nhận về diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất khó tiên lượng. Tuy nhiên, TS. Trần Kim Chung cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường trong năm 2012 này và xu hướng cho 3 năm tới.
Kịch bản thứ nhất, theo ông, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm.
Một số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 3 đến tháng 9 năm 2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng có phương án này là thấp.
Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi.
Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.
Theo chuyên gia này, việc kịch bản nào sẽ xảy ra, thực ra, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Rất có thể, sẽ xảy ra kịch bản mang mỗi yếu tố của một kịch bản nói trên. Tuy nhiên, có một số yếu tố ảnh hưởng quan trọng cho việc xảy ra của bất kỳ kịch bản nào, chẳng hạn như tình hình kinh tế thế giới, kinh tế vĩ mô trong nước, chính sách nói chung và chính sách tiền tệ nói riêng, ứng xử của doanh nghiệp...
Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong vài ba năm tới, nhiều chuyên gia có mặt tại hội thảo cho rằng, khả năng “sáng sủa” đối với thị trường bất động sản là lớn. Từ 2012 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015.
Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường bất động sản phải vượt qua được sức ì của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Hiện thị trường vẫn đang rất khó định dạng. Song, rất nhiều yếu tố đang chỉ ra rằng, nó đang ở vùng đáy, mà đã ở vùng đáy thì sẽ có tín hiệu của sự thay đổi và có thể sẽ đi lên.
Gói lại cho những nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, một chuyên gia đã ví von rằng, “nếu có lũ ở thượng nguồn, nhất định các đập thủy điện sẽ phát điện”.