Đón làn sóng đầu cơ nhà giá thấp

Lạm phát quý 1 chỉ 3%?

Trong vòng một năm nay, chưa bao giờ TS. Lê Xuân Nghĩa lại tỏ ra "lạc quan" đến thế khi nêu ra những nhận định và dự báo của ông về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Cơ sở luận để phác thảo bức tranh thị trường BĐS trong thời gian tới không phải phát xuất từ Chỉ thị 2196 của Chính phủ - điều thường được các quan chức và giới kinh doanh BĐS viện dẫn như một loại "xương sống", mà lại được vị Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia bắt đầu từ sự kiện gần đây nhất, ngày 18/2/2012, Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã quyết định hạ dự trữ bắt buộc 0,5% đối với các ngân hàng thương mại.

Về thực chất, động thái của Trung Quốc là tín hiệu nới lỏng tín dụng đối với nền kinh tế của quốc gia này. Còn với Việt Nam thì sao?

Tất nhiên, để các ngân hàng có thể mở hầu bao của mình, nền kinh tế nước ta vẫn phụ thuộc chủ yếu vào hai vấn đề: lạm phát và thanh khoản của ngân hàng. Một cách tính toán hết sức đơn giản của TS. Lê Xuân Nghĩa có lẽ đã làm nhiều nhà đầu tư tư bất ngờ: theo ông, tỷ lệ lạm phát tháng 3/2012 sẽ vào khoảng 0,6%.

Nếu cộng với tỷ lệ lạm phát tháng 1 là 1% và tháng 2 là 1,37% thì lạm phát cho cả quý sẽ vào khoảng 3% - một tỷ lệ chấp nhận được, tạo tiền đề để lạm phát cả năm 2012 không những được duy trì dưới 1 con số, mà chỉ vào khoảng 7-7,2%!

Có thể nói, nếu diễn biến lạm phát trong năm 2012 đúng như dự báo của TS. Lê Xuân Nghĩa, kinh tế Việt Nam sẽ được hưởng một năm tuyệt vời, ít ra về điều kiện cần để giảm lãi suất.

Tuy vậy, thanh khoản của hệ thống ngân hàng lại một lần nữa được ông Nghĩa "đồng cảm" với Ngân hàng nhà nước. Hiện trạng của thanh khoản là khó khăn. Nếu những năm trước tốc độ vòng quay vốn của xã hội từ 2-3 vòng/năm, thì năm 2011 chỉ có 0,8 vòng. Nguyên nhân chủ yếu cho cái tốc độ "liệt" này thì ai cũng biết.

Đó là tính ì quá lớn của đa số các thị trường hàng hóa, trong đó "thủ phạm" lớn nhất chính là thị trường BĐS với nợ lớn và tỷ lệ nợ xấu cũng tăng cao.

"Chưa bao giờ trong lịch sử của mình lại xảy ra chuyện các ngân hàng không dám cho nhau vay", TS. Nghĩa nhận định một cách khá chua chát.

Như một số đánh giá gần đây, có thể xem đó là tính khủng hoảng niềm tin ngay trong hệ thống ngân hàng. Nếu cho đến quý 2 năm ngoái, các ngân hàng lớn vẫn cho ngân hàng nhỏ vay trên thị trường liên ngân hàng với lãi suất "cắt cổ", thì đến nay điều đó dường như không diễn ra ồ ạt nữa.

Trong thời gian qua, lãi suất liên ngân hàng có vẻ khá "ổn định", nhưng không phải do được kềm chế, mà chỉ đơn giản là đã không có luồng vốn mạnh mẽ chảy từ ngân hàng lớn đến ngân hàng nhỏ.

Đầu tư nhà đất giá thấp?

Trong bối cảnh trên, tương lai của thị trường BĐS vẫn xám xịt. Nhưng lại theo cách nhìn riêng của TS. Nghĩa, thời gian 4 năm suy giảm và kéo ngang đã là đủ cho chu kỳ suy thoái của thị trường BĐS. Để trong vài năm tới, thị trường này sẽ có thể phục hồi.

Cũng là lần đầu tiên trong vòng một năm qua, TS. Lê Xuân Nghĩa nói không úp mở về một "làn sóng đầu cơ mới" đang có khả năng hình thành trong thị trường BĐS Việt Nam.

Một dẫn dụ được ông nêu ra khi đề cập đến câu chuyện trao đổi với một nhà kinh doanh lớn của nước ngoài. Cách nhìn của nhà kinh doanh này là trong những năm tới, hầu như chắc chắn sẽ có một làn sóng đầu tư trên thế giới vào thị trường BĐS châu Á, vốn được xem là thị trường mới nổi và có nhiều tiềm năng hơn cả các khu vực BĐS ở châu Âu và Mỹ, thậm chí cao hơn cả Mỹ La tinh. Làn sóng này có thể kéo dài đến năm 2018-2019.

Nằm trong số đó, Việt Nam đương nhiên là một quốc gia được các nhà đầu tư BĐS nước ngoài nhắm đến. Theo TS. Nghĩa, vẫn có những cuộc tiếp xúc, tiếp cận "không chính thức" của một số tổ chức kinh doanh BĐS nước ngoài với các doanh nghiệp Việt Nam. Cho tới nay, tuy những cuộc tiếp xúc này chỉ chủ yếu mang tính thăm dò, nhưng cũng cho thấy có một mối quan tâm nhất định tạo nên hy vọng cho thị trường BĐS.

Tuy vậy, mọi chuyện sẽ không hề đơn giản. Ông Nghĩa dự báo để giải quyết vấn đề khó khăn thanh khoản, Ngân hàng nhà nước sẽ phải cần đến thời gian ít nhất là 6 tháng đầu năm,, nếu không nói là lấn sang cả quý 3/2012. Điều đó cũng có nghĩa là cơ hội hồi phục rõ nét nhất của thị trường BĐS chỉ có thể rơi vào quý 4/2012, với điều kiện lạm phát thực giảm, khó khăn thanh khoản được giải quyết thực chất và lãi suất thực hạ.

Tất nhiên, dù thế nào đi nữa thì các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư thứ cấp vẫn phải cố gắng... chờ. Vì nếu quả thị trường BĐS sẽ diễn biến ổn định từ đây đến năm 2018 thì thời gian chờ đợi trong chưa đầy một năm tới sẽ không đáng là bao.

Thế nhưng, thị trường vẫn có những diễn biến bất ngờ, khác với điều được gọi là "quy luật" mà đã diễn ra từ những năm 1994-1995 đến nay. Có thể lấy ví dụ vào năm 2009, trong tận cùng khó khăn, thị trường BĐS Hà Nội bỗng nhiên hồi sinh, mà còn hồi sinh một cách đầy mạnh mẽ. Một con sóng đầu cơ đã phát sinh và kéo dài đến tận đầu năm 2011.

Hoặc thị trường chứng khoán lại là một minh họa thuộc loại điển hình bậc nhất về tính bất ngờ và không tưởng. Đi trước thị trường BĐS trong năm 2009, chứng khoán đã làm nên một cuộc lội ngược dòng cực kỳ ngoạn mục với chỉ số VNI tăng gấp 2,6 lần so với đáy, còn HNX tăng gấp 2,8 lần. Vào năm 2012 này, mọi sự dường như đang lặp lại.

Cùng với dự báo về "một làn sóng đầu cơ mới" của TS. Lê Xuân Nghĩa, liệu có diễn ra khả năng lập đáy và phục hồi của thị trường BĐS, dù chỉ tại một khu vực cục bộ nào đó trên cả nước.

Cùng với động thái giảm dần lãi suất, ít ra giảm trên danh nghĩa, của một số ngân hàng lớn như BIDV, Vietcombenk,Vietinbank, ACB và cả một ngân hàng cổ phần như VIB, không khí dòng tiền chảy vào phân khúc nhà đất giá thấp dường như đang hình thành.

Nếu không khí trên được kết tụ thành tính xu hướng, biết đâu đấy, một dự báo của TS. Lê Xuân Nghĩa về "TTCK và thị trường BĐS sẽ bắt đầu những dấu hiệu phục hồi đầu tiên vào giữa quý 2/2012" sẽ trở nên có lý...