Luật Đất đai: Năm vấn đề cần sửa gấp

Với “tiên đề” đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, có thể rút ra 5 vấn đề bất cập chủ yếu cần điều chỉnh ngay.

Thời hạn, hạn điền đã lỗi thời

Thời hạn và hạn điền đối với đất sản xuất nông nghiệp, rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hộ gia đình, cá nhân chưa thỏa đáng. Động lực từ chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng trong thời hạn 20 năm đối với đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất đã cạn. Động lực suy giảm dần vì người sử dụng đất không yên tâm tập trung đất đai, phát triển kinh tế trang trại, đầu tư lớn, đầu tư dài hạn để có năng suất và sản lượng cao hơn nhiều lần.

Từ thực tế sử dụng đất, thấy rằng nên xóa bỏ thời hạn và hạn điền đối với đất nông nghiệp để tạo động lực mới cho phát triển kinh tế nông nghiệp, làm cho xã hội nông thôn phát triển và nông dân khá giả hơn.

Giao đất, cho thuê đất chưa công bằng

Chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, gắn với quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư đang có biểu hiện bất cập trên thực tế, chưa tạo được bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế như quy tắc của WTO đặt ra.

Hiện nay, đất ở có giá cao nhất thị trường vì được sử dụng không có thời hạn. Nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở cũng được giao đất không có thời hạn để thực hiện dự án. Nhà đầu tư nước ngoài cũng được thuê đất không có thời hạn (hết hạn là đương nhiên được kéo dài) để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Quy định này tạo nguy cơ đầu cơ đất đai. Khi nhà đầu tư đã được giao đất ở thì yên tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay, hoàn thành dự án rồi cũng không cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng lại. Chắc chắn các nhà đầu tư rất muốn giữ nguyên các quy định hiện hành vì thuận tiện hơn cho đầu cơ.

Đối với các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở, nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hằng năm, còn nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm với cùng thời hạn sử dụng đất xác định theo dự án đầu tư (không vượt quá 70 năm) và với quyền - nghĩa vụ hoàn toàn tương đương. Theo thuật ngữ pháp lý ở các nước phát triển, đất được sử dụng có thời hạn đều gọi là đất thuê. Hai cơ chế giao đất, cho thuê đất khác nhau về hình thức giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đang tạo nên sự khác biệt về hình thức. Cần quy về một cơ chế Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Cơ chế thu hồi đất dễ phát sinh tham nhũng

Việc tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư hay quá trình chuyển dịch đất đai liên quan tới cơ chế Nhà nước thu hồi đất để cho thuê đất hoặc giao đất cho các dự án đầu tư đang tạo nhiều bức xúc cho cả nhà đầu tư và người bị thu hồi đất. Luật Đất đai 2003 đã khuyến khích nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất trực tiếp từ người đang sử dụng đất, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Việc chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các dự án đầu tư bị thu hẹp lại. Trên thực tế, cơ chế Nhà nước thu hồi đất đang được thực hiện phổ biến ở các nơi vì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn khi một số người đang sử dụng đất nói giá đất “trên trời”, không thể đàm phán được và đành bó tay. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng hầu như không được áp dụng vì lý do không có tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện nay, hầu hết các dự án đầu tư đều thực hiện cơ chế thu hồi đất theo dự án với nhà đầu tư đã được chỉ định, đang chứa nguy cơ tham nhũng rất cao.

Sở hữu đất đai chưa phù hợp

Bàn lại vấn đề sở hữu đất đai là một việc nên làm cho phù hợp với giai đoạn quá độ lên CNXH. Ở tất cả các nước phát triển, hệ thống pháp luật đều thừa nhận sở hữu đất đai là loại sở hữu đặc biệt, không có sở hữu tư nhân tuyệt đối. Đối với đất đai, quyền định đoạt có một phần thuộc Nhà nước và một phần thuộc người đang nắm giữ đất đai. Pháp luật đất đai hiện hành của nước ta cũng đã quy định theo hướng này, chỉ có điều quyền định đoạt của Nhà nước về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được áp dụng rộng hơn mức cần thiết, một mặt làm méo mó thị trường và mặt khác gây nguy cơ tham nhũng cao. Chúng ta có thể xem xét vấn đề sở hữu đất đai được quy định tại điều 11 của Hiến pháp 1959: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước - tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của HTX - tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”. Đây là một kinh nghiệm đáng được lưu tâm vì hiện nay đất nước ta đang vận hành cơ chế thị trường định hướng XHCN, chưa đạt được điều kiện hạ tầng của một nước XHCN thực sự.

Đừng giao địa phương giải quyết khiếu nại !

Giải quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai chưa có chuyển động mạnh mẽ trên thực tế. Hiện khiếu nại về đất đai đang chiếm khoảng 70% tổng số vụ khiếu nại của dân. Chủ trương hiện nay là giao toàn bộ thẩm quyền giải quyết khiếu kiện về đất đai cho địa phương và sau đó giải quyết tại tòa án, các cơ quan hành chính ở Trung ương không có trách nhiệm giải quyết. Cách tiếp cận này, trước hết, làm cho quy trình giải quyết khiếu kiện của dân về đất đai (chiếm 70%) khác với quy trình giải quyết chung theo pháp luật về khiếu nại (chiếm 30%). Đúng nhất là giải quyết khiếu nại của dân về đất đai phải theo quy định chung của pháp luật về khiếu nại. Vụ Tiên Lãng là một ví dụ sống động cho thấy giải quyết khiếu nại của dân về đất đai không thỏa đáng đã gây hậu quả thế nào.