Ba xu hướng thị trường bất động sản năm 2012

04-01-2012 DoanhNhanSaiGon

Theo số liệu của các sàn giao dịch bất động sản, tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2011 số bất động sản giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 60% của năm 2010, tỷ lệ này ở Hà Nội còn thấp hơn nữa.

Song song với sự sụt giảm số lượng giao dịch là giảm giá, dù tỷ lệ có ít hơn, giá đất giảm khoảng 12%, còn giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội giảm khoảng 10 - 15%. Những dấu hiệu đến từ những tháng cuối năm 2011 đã cho thấy, thị trường bất động sản năm 2012 sẽ đi theo ba xu hướng sau:

Chung cư chuyển hướng từ cao cấp xuống cấp trung và bình dân

Cách đây 3-5 năm, khi thị trường chung cư cao cấp đang “sốt”, hầu hết các chủ đầu tư đều nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiềm năng, vì dù đưa ra mức giá cao đến mấy thì vẫn có nhiều người tranh nhau đặt chỗ. Nay thì thị trường trầm lắng, phân khúc chung cư cao cấp gần như đóng băng hoàn toàn.

Với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp, mức độ giảm cũng sẽ không mạnh do lượng cầu lớn hơn.

Khi những khách hàng của phân khúc này - những đối tượng có thu nhập cao mua để ở hoặc đầu cơ - quay lưng, thị trường lập tức gặp khó, các chủ đầu tư lâm vào thế buộc phải giảm giá bán.

Dù nhiều chuyên gia nhận định rằng những mức giảm giá như vậy trong thời gian qua chưa thể làm các chủ đầu tư thua lỗ (giá bán dưới giá thành), nhưng áp lực từ việc giảm giá mà vẫn không bán được hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản.Thị trường chung cư năm tới sẽ phải chuyển hướng từ cao cấp sang cấp trung hoặc bình dân để hướng đến đối tượng khách hàng là những người lao động có thu nhập trung bình.

Xu hướng này đã được thể hiện rõ từ cuối năm 2011 khi chung cư các loại đua nhau giảm giá, dù mức độ giảm có khác nhau với các phân khúc khác nhau.

Đối với nhóm cao cấp, các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiếm tỷ lệ nhỏ thì giá sẽ giảm mạnh. Các dự án đã bán được trên 70% sẽ khó giảm giá nhiều, do áp lực của những khách hàng đã mua trước và cũng do chủ đầu tư đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính.

Với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp, mức độ giảm cũng sẽ không mạnh do lượng cầu lớn hơn. Còn với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân, giá rất khó giảm mạnh vì đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, đặc biệt là có ít nhà đầu cơ nhất.

Nhìn chung, các chuyên gia dự báo, năm 2012, các căn hộ chung cư nói chung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có thể giảm thêm 10 - 15% so với hiện nay, phân khúc cao cấp có thể giảm sâu hơn.

Bởi nếu các chủ đầu tư không giảm giá, không bán được hàng, thì sẽ khó có thể tất toán để trả nợ ngân hàng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đều thực hiện bằng các khoản vay ngân hàng) và cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án. Khi ấy, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn, với nguy cơ phá sản lơ lửng trên đầu nhiều chủ đầu tư.

Nhà phố giá trị vừa phải được săn đón

Chung cư giảm giá nhưng vẫn ít người mua, bởi xu thế của hơn 70% khách hàng tìm đến các sàn giao dịch bất động sản hiện nay là muốn mua nhà riêng lẻ. Nhiều khách hàng chấp nhận nhà phố ở xa trung tâm hơn là một căn hộ chung cư gần trung tâm hơn.

Nhà phố giá trị vừa phải được săn đón

Một phần vì người ta tin rằng giá nhà chung cư đã và đang được đẩy lên quá cao so với giá trị thực, (bằng chứng là các chủ đầu tư vẫn đang giảm giá!), phần khác vì vẫn còn những bất tiện nhất định của việc ở nhà chung cư so với nhà phố riêng lẻ.

Thời gian gần đây rộ lên nhiều thông tin kiện cáo giữa các khách hàng với chủ đầu tư dự án nhà chung cư, do dự án bị hoãn tiến độ, chậm bàn giao nhà… Còn với những chung cư đã đi vào hoạt động thì một số ban quản lý chung cư còn bị người dân không hài lòng về chất lượng dịch vụ, do bị tính phí dịch vụ với giá trên trời, bị lấn chiếm khu vui chơi công cộng...

Những vụ khiếu kiện ngày một nhiều đã phần nào tác động đến tâm lý của những người đang tính mua nhà chung cư để ở. Khách hàng tìm mua nhà phố không chỉ là những người đang có ý định mua nhà ở mà còn có cả những người đang ở chung cư nhưng có ý định bán để chuyển sang ở nhà phố.

Đất nền là một xu thế mới

Để đối phó lại việc thị trường căn hộ năm 2012 sẽ tiếp tục trầm lắng, khiến việc xây dựng chung cư mới sẽ bị chậm tiến độ hoặc hoãn vô thời hạn do thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã chủ động lên kế hoạch tạm lùi thời gian xây mới các dự án căn hộ, chuyển ưu tiên sang phân lô bán đất nền.

Khi căn hộ thất sủng, thị trường nghiêng hẳn về kênh nền đất là bình thường

Trong quý IV năm 2011, khi thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trầm lắng thì đất nền lại được các doanh nghiệp ồ ạt “xả hàng” và cũng được người mua hưởng ứng, tỷ lệ giao dịch thành công rất cao, đặc biệt là đất nền giá rẻ.

Đơn cử, Công ty cổ phần dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Kim Oanh chỉ trong khoảng thời gian từ 20/9 đến 20/11, đã bán một nghìn nền đất thuộc các dự án City Garden 1, 2, khu đô thị Mỹ Phước 2, Golden City.

Hay trong năm 2011, Công ty địa ốc Á Châu (ACBR), một đơn vị có thế mạnh là môi giới nhà đơn lẻ trong khu trung tâm thành phố, cũng phân phối được 200 nền đất dự án vùng ven.

Ngoài ra, các doanh nghiệp chuyên phân phối đất nền như Phúc Khang, Đất Xanh cũng bán hàng trăm nền đất tại Long An, Đồng Nai trong năm qua. Một chủ doanh nghiệp bất động sản cho biết:

“Bất động sản chỉ có hai mảng chủ lực về nhà ở là đất nền và căn hộ. Khi căn hộ thất sủng, thị trường nghiêng hẳn về kênh nền đất là bình thường”.

Xu thế mua bán đất nền, đặc biệt là đất nền thuộc các dự án thuộc vùng ven của các thành phố lớn với giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp được dự báo tiếp tục phát triển mạnh trong năm 2012.