Lãi suất hạ, bất động sản được cứu?
Trong thời gian gần đây rộ lên tin đồn Ngân hàng nhà nước (NHNN) sẽ hạ lãi suất trần huy động về 12%. Trong cuộc họp mới đây, Chính phủ yêu cầu các ngân hàng hạ lãi suất. Tuy nhiên, với bối cảnh hiện nay việc hạ lãi suất sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn. Ngoài ra, sự khởi sắc của bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác do vậy, vẫn chưa nên kỳ vọng nhiều vào phục hồi mạnh của thị trường này.
Giảm trần lãi suất cần lưu ý đến hệ quả
Trong những ngày gần đây, thông tin về lãi suất trần sắp giảm xuống 12% được đồn râm ran. Tại các ngân hàng, nhân viên thường tư vấn cho khách hàng “gửi tiền nhanh kẻo lãi suất xuống 12% thì bị thiệt”. Độ tin cậy của tin đồn càng tăng lên khi lãnh đạo NHNN không bình luận về thông tin này khi trả lời báo giới. Ngoài ra, trong cuộc họp cuối tháng 11 vừa qua Chính phủ vừa đưa ra yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất.
Trần lãi suất có giảm...
Những động thái trên khiến rất nhiều người cho rằng lãi suất trần sẽ giảm về 12% không chỉ là tin đồn mà sẽ sớm được ban hành. Theo Bộ trưởng - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam “CPI giảm mạnh là cơ sở vững chắc để giảm lãi suất”. Ông giải thích thêm, CPI 4 tháng gần đây luôn ở mức dưới 1% và tính tổng 4 tháng cũng không quá 3%. Đây là cơ sở quan trọng để giảm lãi suất, nhất là trong điều kiện doanh nghiệp đang khó khăn về vốn như hiện nay. Trước đó, Thống đốc NHNN cũng tuyên bố sẽ giảm lãi suất cho vay nếu lạm phát cuối năm không tăng quá 1%.
Trong khi đó, Phó thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến cho biết hiện lạm phát đã có xu hướng chậm lại, cộng với mục tiêu điều hành một con số trong năm tới thì lãi suất có cơ sở để điều hành theo hướng giảm dần. Tuy nhiên, ông không quên “rào đón”, “Giảm bao nhiêu, ở thời điểm nào thì cần thận trọng vì phải xem xét mức giảm lạm phát có bền vững hay không”.
Trước tin đồn được xem là có lợi cho thị trường bất động sản và chứng khoán này nhưng TTCK vẫn phản ứng một cách rất thận trọng. Trong suốt mấy ngày vừa qua dù có rất nhiều thông tin hỗ trợ trong nước và chứng khoán thế giới cũng tăng rất mạnh nhưng giá cổ phiếu vẫn lình xình và thanh khoản toàn thị trường rất eo uột. Giá cổ phiếu bất động sản cũng không có sự biến động khác biệt. Như vậy, dường như thông tin hạ lãi suất, cứu doanh nghiệp vẫn bị giới đầu tư nghi ngờ.
Thực tế việc hạ lãi suất bằng cách “cưỡng bức” thường không hiệu quả. Về mặt lý thuyết hay thực tế đều đã được chứng minh một cách thuyết phục. Hiện tại, lãi suất trần cho vay được quy định và vẫn đang có hiệu lực tại Luật dân sự (lãi suất cho vay không vượt quá 150% lãi suất cơ bản). Trước đó NHNN nhiều lần áp dụng nhưng không thực sự mang lại hiệu quả. Mới đây nhất NHNN quyết liệt trong việc áp lãi suất trần huy động 14%. Cho đến nay, đã có hai ngân hàng phải chịu án phạt từ NHNN khi bị “đồng nghiệp” tố cho vay lãi suất vượt trần.
Trần lãi suất là một trong những yếu tố làm cho thị trường tiền tệ xáo trộn mạnh. Tăng trưởng huy động vốn trong 2 tháng vừa qua gần như dậm chân tại chổ. Nhiều ngân hàng nhỏ mất lợi thế cạnh tranh nên không huy động được vốn và bị mất thanh khoản nghiêm trọng. Lãi suất thị trường liên ngân hàng tăng vọt có lúc lên đến 40%, và thường xuyên ở mức 16-20%, vượt xa lãi suất trần huy động. Trong khi đó, lãi suất cho vay cũng không giảm như kỳ vọng. Hầu hết các ngân hàng chỉ dùng một tỷ lệ tín dụng rất nhỏ để cho vay với lãi suất 17-19%. Mặt bằng bình quân lãi suất trên thị trường giảm gần như không đáng kể.
Lạm phát giảm là một cơ hội rất tốt để giảm lãi suất. Tuy nhiên, xu hướng giảm lãi suất có bền vững hay không vẫn cần được được xem xét, đặc biệt là trong những tháng Tết sắp tới. Hơn nữa, lãi suất giảm thường có độ trễ so với lạm phát. Ngoài ra, lãi suất trên thị trường phải phù hợp với quy luật cung cầu, còn nếu giảm một cách “cưỡng bức” thường để lại nhiều hệ lụy. Do vậy, NHNN buộc phải xem xét một cách thận trọng khi giảm lãi suất về 12%.
Không nên kỳ vọng quá nhiều vào sự phục hồi của bất động sản
Lãi suất và thị trường bất động sản thường có mối tương quan ngược. Khi lãi suất cao, nhà đầu tư sẽ hạn chế đầu tư vào các tài sản có tính đầu cơ và rủi ro như bất động sản. Chi phí vốn cao cũng khiến cho doanh nghiệp hạn chế việc đầu tư vào các dự án. Ngược lại khi lãi suất thấp người dân và doanh nghiệp sẽ mạnh dạn đầu tư hơn.
Tuy nhiên, thực tế mối quan hệ lãi suất và thị trường bất động sản không đơn giản vậy. Sự phát triển của thị trường bất động sản còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác. Trong đó có nguồn cung tín dụng dành cho bất động sản, triển vọng phát triển kinh tế, dòng vốn đầu tư và khả năng chỉ trả của người dân đóng vai trò quan trọng.
...cũng khó "phá băng" bất động sản. Ảnh M.Nguyệt
Trước đây, năm 2003 đến 2005 bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm mặc dù trong khoảng thời gian nay lãi suất không cao. Từ đầu năm 2007 đến đầu 2008, bất động sản bùng nổ nhờ tăng trưởng tín dụng cao, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào nhiều và kỳ vọng phát triển của Việt Nam sau khi gia nhập WTO. Cơn sốt đất mới đây ở Hà Nội một phần nhờ hiệu ứng việc mở rộng thủ đô.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang đứng trước rất nhiều khó khăn. Dù rằng NHNN vừa mở lối thoát cho trần tín dụng phi sản xuất nhưng chắc chắn bất động sản sẽ rất khó thu hút được dòng tiền. Nhiều ngân hàng đang phải gồng mình để thu hồi tín dụng bất động sản. Con số chính thức về nợ xấu dư nợ bất động sản chỉ khoản hơn 4%, nhưng ít ai tin đây là con số thực tế. Mối lo về nợ xấu bất động sản lan rộng trên hệ thống ngân hàng vẫn đang thường trực.
Giá nhà đất hiện nay vẫn được xem là quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Do vậy, cầu thật bất động sản vẫn chưa thể phục hồi với mức giá hiện nay. Thay vào đó, nếu lãi suất có giảm mạnh thì may ra sẽ có một vài làn sóng đầu cơ xuất hiện. Nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn chưa thể phục hồi bền vững trong giai đoạn hiện nay.
Ngoài các yếu tố trên chúng ta vẫn chưa thể kỳ vọng nhiều vào tình hình vĩ mô trong năm 2012. Mới đây, tổ chức Grant Thornton Việt Nam mới công bố kết quả cuộc khảo sát ý kiến những người ra quyết định đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam hoặc những nhà đầu tư có danh mục đầu tư tập trung vào Việt Nam. Theo đó, tỷ lệ các quan điểm tiêu cực về tình hình kinh tế Việt Nam tăng đến 51%. Trong khi quan điểm tích cực giảm từ 53% trong quý II/2011 xuống còn 17%. Điều này cho thấy các nhà đầu tư sẽ rất thận trọng trong thời gian tới.
Ngoài ra, vừa qua Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng và lạm phát ở mức khá thận trọng. Theo đó, mục tiêu tăng trưởng GDP chỉ từ 6-6,5%; lạm phát dưới 2 còn số; tăng trưởng tín dụng được kiểm soát ở mức 15-17% và xác định chỉ ưu tiên cho sản xuất. Như vậy, rõ ràng Chính phủ dù có cứu bất động sản thì cũng khó kỳ vọng nó sẽ hồi sinh một cách mạnh mẽ.